Dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible d’orienter son choix vers l’immeuble de rapport qui apporte certains avantages en termes de rentabilité sous réserve de bien choisir le bien dans lequel investir. Grâce à l’immeuble de rapport, l’investisseur bénéficie d’une rente locative sur le long terme et peut se constituer un véritable patrimoine immobilier.

Immeuble de rapport : définition, différents types

Appelé aussi maison de rapport, hôtel de rapport ou encore immeuble à loyer, l’immeuble de rapport est un bien immobilier constitué de plusieurs logements mis en location. Il s’agit d’un placement pour le propriétaire qui peut en tirer profit. Il faut savoir que l’immeuble de rapport n’est pas récent. Bien au contraire, ce type architectural fait son apparition dès le XVIIIème siècle en France, mais ce n’est qu’à partir du XIXème siècle qu’il a commencé à davantage se développer. L’expansion de l’immeuble de rapport à Paris démarre sous le règne de Louis XVI. Les investisseurs sont très nombreux à faire acquisition de terrains lotis pour y édifier ce genre de bâtiments au cours de la période haussmannienne. L’immeuble de rapport peut comporter non seulement des logements, mais aussi des commerces. L’investisseur qui souhaite acquérir ce type de bâtiment dispose généralement de trois grandes possibilités. La première consiste à choisir un immeuble doté d’appartements déjà en location. Il s’agit de la solution la plus sécurisée puisqu’il n’est plus nécessaire de chercher des locataires. La seconde option est d’acquérir un immeuble vide. C’est une occasion pour les nouveaux propriétaires d’opérer des travaux de rénovation qui vont permettre d’augmenter le rendement locatif. Enfin, il est aussi possible de miser sur un bâtiment mixte qui contient certains logements vides et d’autres déjà occupés.

La rentabilité d’un investissement dans un immeuble de rapport

Avant d’investir dans un immeuble de rapport, il est d’abord important de s’assurer de sa rentabilité. En principe, le placement peut être étudié si le rendement est de l’ordre de 7 à 8% au regard des impôts fonciers, des coûts d’entretien, des loyers pratiqués et des différentes assurances. Pour que l’opération soit intéressante, il faut que les loyers soient plus élevés que les frais de fonctionnement et les échéances de crédit immobilier qui a servi à l’acquisition.

Dans tous les cas, il est possible d’améliorer la rentabilité dès l’achat du bâtiment. Effectivement, acquérir un immeuble de rapport permet d’obtenir une baisse du coût du m2 étant donné que l’acquisition se fait en grande quantité. La réduction du coût d’acquisition global est une opportunité de générer plus de rendement sur l’investissement. De plus, comme l’achat d’un immeuble de rapport entraîne rarement une concurrence au niveau des acheteurs puisque cela nécessite un budget conséquent, il est beaucoup plus aisé de négocier auprès du vendeur.

Un autre avantage de l’investissement dans un tel bien immobilier porte sur la réduction des vacances locatives. Le risque étant réparti sur plusieurs logements, le propriétaire peut continuer à percevoir des loyers sur ses autres lots même si un locataire décide de partir.

Bien investir dans un immeuble de rapport

Pour que l’investissement immobilier soit intéressant, encore faut-il choisir le bon immeuble de rapport à acheter. L’idéal est de miser sur les quartiers situés à proximité des centres-ville et qui sont assez dynamiques. En optant pour des quartiers « morts », l’investisseur prend le risque de n’attirer aucun locataire ce qui peut entraîner les problématiques liées aux vacances locatives. Pour prendre le moins de risques, choisir des villes comme Paris où la demande de logements est en constante augmentation est vivement recommandé. Avant l’achat, il est aussi important de faire le point sur plusieurs éléments comme l’historique d’achat et de gestion locative du bien, les frais et les charges locatives, les travaux à prévoir, les rendements bruts et nets ainsi que les revenus touchés par l’investisseur.

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