La gestion du bien immobilier étant plus aisée en SCI, de plus en plus de familles décident d’acquérir un logement sous cette forme. Mais pour pouvoir financer l’achat, elles doivent bien souvent souscrire à un prêt immobilier. Il n’existe pas d’emprunt spécialement dédié aux SCI et pour être éligibles, les associés devront se plier aux conditions bancaires.
SCI familiale : principe et avantages
La SCI est une société à but non commercial qui permet d’acheter et de gérer un bien immobilier que ce soit un appartement, une maison ou un immeuble. Elle est dite « familiale » lorsqu’elle est composée de plusieurs membres d’une même famille et cela, jusqu’au 4ème degré (voir la définition de la SCI Familiale). Ce genre de société est utilisé dans le cadre d’un investissement locatif ou pour acquérir une résidence familiale. Ces dernières années, elle a le vent en poupe, car elle apporte de nombreux avantages pour les associés. Il faut savoir qu’une famille a le choix entre deux options en achetant un bien immobilier : miser sur l’indivision ou sur la SCI. Or, l’acquisition en indivision est source de plusieurs inconvénients. En effet, toutes les décisions doivent être prises en commun, ce qui ne facilite pas la gestion du bien. De plus, il est possible pour un indivisaire de provoquer la vente du bâtiment si aucun autre associé ne se porte acquéreur de ses parts. Au moindre souci ou confl it, il est donc possible de perdre la maison. En SCI familiale, ces problématiques sont limitées, car la société est gérée par un gérant qui est le seul décisionnaire en matière de mise en location, d’entretien ou de réalisation des travaux.
Le prêt immobilier pour une SCI
Les SCI ne bénéficient d’aucun financement spécifique. En se rapprochant des banques, les associés se verront proposer des formules d’emprunt dédiées à l’investissement locatif. Dans ce cadre, ils doivent s’attendre à ne pas pouvoir accéder aux prêts aidés comme le prêt conventionné, le prêt à taux zéro ou encore les prêts épargne-logement. Effectivement, ces derniers sont accessibles uniquement pour ceux qui veulent acquérir une résidence principale et ne peuvent pas servir à acheter d’autres formes de biens dont ceux dédiés à la location ou utilisés à titre de résidence secondaire. Par ailleurs, les SCI ne peuvent pas non plus prétendre à des faveurs en matière de taux d’intérêt sur le prêt. Les associés ont le choix entre taux fixe et taux variable et une durée de remboursement s’étalant sur 10 à 15 ans. Autre chose : même si l’emprunt s’effectue en SCI, cela ne signifie pas que la société est directement éligible. Comme pour tous les prêts bancaires, l’organisme prêteur va d’abord passer au crible la capacité d’endettement des associés en faisant le rapport entre leurs revenus et leurs charges. Les rentrées d’argent des parents et des enfants sont prises en considération ainsi que les revenus locatifs touchés par la SCI.
Les garanties indispensables pour un emprunt dédié à une SCI familiale
Pour une banque, le principal risque relatif à un emprunt concerne le non remboursement des mensualités. Pour se protéger, elle va alors exiger des garanties à la SCI. Celle-ci a principalement trois options : le privilège de prêteurs de deniers, l’hypothèque ou encore la caution auprès d’un organisme spécialisé comme le Crédit Logement. En principe, le choix de la garantie est effectué par la banque. Aujourd’hui, la solution la plus prisée des organismes prêteurs et des emprunteurs porte sur la caution d’une société. Par ailleurs, les associés de la SCI devront impérativement souscrire à une assurance décès-invalidité. Le prix des cotisations de cette couverture est de l’ordre de 0,40% du montant emprunté. La souscription à l’assurance s’effectue en fonction du prorata des revenus de chaque associé.
